美国投资置业不得不看的基本知识

美利坚合众国是一个由50个州和一个联邦直辖特区组成的宪政联邦共和制国家。美国是世界经济大国，国民生产总值位居世界首位。当今美国在世界的诸多领域的庞大影响力是无他国能比的。多种族局面的形成，主要归因于移民，美国是一个典型的移民国家。外来移民是美国人口增长的重要因素之一。外来移民是一个大的消费群体，他们不但是一般消费品的购买者，更是房地产的重要购买者。移民会继续增加，利于美国经济发展，房地产市场繁荣。

政治+法律

美国的国家组织是依据三权分立与联邦制度政治思想而制定，为避免权利过分集中危害人民的自由，将立法、司法、行政三种权利分别独立，互相制衡。

• 立法机关：参议院与众议院。

• 司法机关：联邦最高法院为首下设11个控诉法院，95个地方法院及4个特别法庭。

• 行政机关：由人民直接选举的总统为最高行政首长，并以副总统辅佐之，下设几个行政部门。政府的权力有联邦政府、州政府之分。

美国房产的驱动因素

人口

地区的住宅市场变化与该地区人口总量、区域分布变化相比、具有明显的滞后性(一般4年)。住宅价格变化与人均收入相比有明显的滞后，这种之后性的产生是由于人们对经济的预期波动而造成的。由此推测，2015年美国经济的复苏，将让2017年住宅式房产市场迎来下一个春天。

移民

生活方式

高密度住宅-联排别墅或者高级公寓成为新的生活方式。

金融杠杆和利率的使用

30年房贷，实行月供。美国公民或者居民利率在3%-4%之间，非美国公民或者居民在4%-5%之间。

买房不等于移民

移民局对绿卡的批准和发放与申请者在美国是否拥有房产毫无关系。很多投资移民EB5项目与商业地产等挂钩，是因为这些项目在建设和后期管理的过程中能创造若干就业机会，能够达到移民局的相关要求;而普通的住宅房产或者是投资型房产是不符合这个条件的。

房屋买卖严格遵循经纪人模式

美国房产买卖严格遵循经纪人模式，尤其是有公证公司监管资金和重要的文件，很难产生骗局，买房经纪人在合同确认后就会提供公证行制定的监管账户，而这个账户是受到州房产委员会监管，账户资金不可挪用，因此是很安全的，购房者只要把款打入到监管账户即可。此外，法律还规定了卖房者必须尽到告知义务，并进行非常详细的第三方检测和报告，可以说美国房屋买卖的各个环节都是相当透明并且有法律保障的。

高回报房产的必要因素

地理位置

该房产应该在有稳定客源以及完整设施的繁华经济区。比如说在排名较高的大学的学区，或者大型的旅游度假区，或者在白领们就职的金融中心。

维护房产的支出费用

房产税、管理费、物业费、房屋保险等

管理公司的管理标准和信用

房屋评估价值的因素

位置

人均收入情况

附近的房产买卖

未来开发方向

移民政策或者投资政策的影响