美国税法中的1031资产交换条款简介

最近不少获得EB-5临时绿卡的朋友准备动身赴美登陆。由于取得绿卡后即成为美国纳税人，美国政府向其纳税人的全球收入征税，不少朋友问我如何处置国内不动产的意见，我在这里向大家介绍美国税法中的1031资产交换条款，运用此项条款可延交出售不动产获利的资本利得税。

1031交换是从国家税务法第1031条第一款第一项中的规定而得名的。该法条规定：“如果交换的资产是用于企业生产性使用或者投资，并且这样的资产是用于交换性质类似的资产，那么可以延迟缴纳交换过程中的资本利得税。”

我们可以通过一个例子来说明这项条款中的优势。李女士拥有一个含有4个套间的小型公寓楼并出租给他人（她本人住在其它地方）。她付清了所有的抵押贷款。李女士花20万美元购买了该房产，但由于报了多年折旧费（depreciation），使得她的调整税基数（adjusted tax basis）为10万美元（已报了折旧费10万美元）。该楼房的市场价值为40万美元。李女士决定出售此楼房并买下另一处售价同是40万美元的楼房。

第一种选择：李女士可以在公开市场上出售她的房产。假设她将得到40万美元。但由于她的计税基础（tax basis）是10万元，她将实现资本收益（capital gain）30万元。又因为她已经拥有该房产超过1年，她将要缴纳20万美元纯收入中15%的税收（20万美元*15％= 30000美元）。此外，李女士将付10万元折旧费中的25%（10万美元*25％= 25000美元）。交易的结果是，李女士将支付55000美元的联邦税。如果没有其它资金来源，李女士将无法购买另一幢同是40万美元售价的楼房，因为她现在只剩下345000美元（$400000 – $30000 – $25000 = $345000）。

第二种选择：采用1031交换。李女士可以在出售她现有房产的同时购买另一个房产，而不必支付任何联邦税收。这样她就节省了55000美元。

正如你所看到的，当你进行价值对等或以小换大的财产交换时，1031交换条款就显现了它的优势。由于类似交换的要求在房地产上较易满足（在房地产中，大部分房地产定义为相似财产，纳税人在海外的资产也符合这样的操作），投资者通常运用这个条款。

在1031几种交换类型中，最为常用的是正向交换（Forward Exchange）。首先，个人出售一个或多个房地产，由中间公司（intermediary）主持其中的进程。然后卖方在45天内确定一个或多个重置（新）房地产。最后，卖方在出售其房产后的180天内购买重置房地产。

除不动产可以运用1031延税条款，此外还有外汇的类似交换、个人财产的类似交换以及公司股份的类似交换。

1031交换是一项比较复杂的操作。因此，在您做出决定之前，请先向有经验的专家咨询。