海外房产投资公寓还是别墅?诺华移民专家告诉你答案

在大家印象中，国外房屋类型主要分为公寓和别墅，如果我们拥有300万美金，又该如何选择最适合自己的房屋呢？ 今天，诺华移民给大家分享别墅和公寓投资各自特点，让人们海外置业时不再迷惑，选择适合自己的房屋类型进行投资。

1.海外房产投资，选别墅还是选公寓？
在进行海外房产投资时，房屋类别也主要是两大类——住宅类和商业地产类，但是国内投资海外地产的还是主要偏向于投资住宅类产品，因为商业地产对位置要求较高，选择的位置不好可能造成难出租，难出手的局面，市场上推广也较少。住宅类分为公寓和别墅，两类都具有很强的升值空间，这两类产品在购买时都需要考虑三点问题。

市中心，核心地段周边企业多，稀缺性高 

以多伦多约克堡为例，它邻安大略湖，是湖景区，另外它是新CBD区，未来升值空间是巨大的，以后这个区域卖完了是不可复制的，选择这种不可复制的地段是十分重要的。市中心的房子空置率很低，大部分租金是可以覆盖房产税、贷款利息，而且更好脱手，还可以拥有好的景观房、楼层和朝向。

高品质开发商保值增值强，脱手快，便于出租

不要贪图便宜，一定要选择有品质的项目，有品质的项目保值增值性强，脱手性快，便于出租。如果购买同区域价格较低的房子，那一定是它的品质比较低，比如小区里配套会差一些，格局比较小一些，户型不是很好，小开发商等等，实际上这种房子在市面上空置率要远远高于品质高的公寓，如果买在非市中心富人区的公寓，也是讲究稀缺和位置，非富人区的公寓脱手和出租就十分困难。

富人区、学区旁，避免在华人居住多的地方

别墅必须要买在富人区或者学区，非富人区与非学区是不值得投资购买的，富人区的房子好出租好卖，学区大家都在抢。如果买在普通贫民区，黑区很难再卖掉，不具有增值空间了，大家都不喜欢这样的区域。如果买在富人区，像目前万国置地休斯顿水榭花岸项目就属于富人区，在休斯敦以北70-100公里都称得上富人区，富人区白种人较多。但是休斯顿南面20公里就是贫民区了，美国的富人区它不是以市中心为导向的，而是以人们居住的区域为导向。当然，未来市政规划也是投资选择很重要的考虑因素，选择未来市政规划区域具有政策倾向性，对周边的发展壮大起到巨大的作用，具有可期的保值升值空间。

不论是买投资住宅类，公寓类，别墅类，都要避免在中国城华人居住特别多的区域，华人多聚集区域的房子，未来出租出售面对的群体全部都是中国人，如果没有中国人去买，那基本就没有市场了。而选择白种人多的地方，在出租出售的时候面对的客户群体是当地人，市场更加长远。

2.高品质住宅空置率更低
租公寓和租别墅的客户群体是不一样的，市中心公寓房大家认为好出租，是因为面对的客户群体主要是白领和新移民在这附近租房子，每新盖一栋公寓房其面对市场的体量是很大的，一栋楼说不定是几千套出来，那同样市中心就要盖几十栋楼，那体量就会非常大，并不代表好地段就不会有空置的情况，要选择一个品质好的小区空置率就会低得多。

3.公寓和别墅要组合投资，善于利用金融杠杆
在投资公寓的时候，可以有两种选择，一种是长期持有，一种是短期持有。选择比较好地段的公寓就可以短期持有，可以通过银行杠杆的原理，多买几套，然后运用它短期几年时间房价爆发，进行投资，租金也非常可观可以覆盖掉投资成本。另外，做长期投资，长期投资看重长期地段稀缺，物业增值。

别墅其实很好出租，就像我们现在水榭花岸，位于休斯敦北面富人区康罗湖附近，盖好一套租出去一套，空置率非常低，选择好区域的别墅，它的空置率甚至比公寓低得多，因为体量非常小，一个小区只有两三千套别墅，有的小区甚至只有一两百套，对市场供应量较少，加之周边大型500强能源企业总部为于此处，形成了它的一个稀缺性，租别墅客户大部分以家庭为单位，在国外生活的人很多不喜欢住在市中心，去郊区住别墅，郊区的别墅供应量本身就小，没有公寓那么多的量，在市面上的大部分别墅出租，也是可以覆盖掉别墅成本的。

4.如果客户有300万资金该如何选择
如果投资用，建议别墅、公寓组合投资，第一别墅选择好的位置作为长期投资，公寓作为短期投资，在投资时一定多套投资，不能只投一套， 利用银行杠杆让收益率更大。因为国外贷款较国内更容易，利率也会比较低，再加上客户无论出租、出售中的个人所得税，利用贷款利息是可以抵扣税费支出的，如果全款买的话将面临缴税多，贷款买缴税则变少，所以说，同样有三百万的情况下就进行组合投资，面临只有一份钱做投资的话，如果有好位置的公寓会选择公寓，没有好位置的公寓肯定会买别墅。因为选择差位置的公寓就相当于没有投资一样。